זו שאלה מאוד חשובה. כיום ישנן דרכים רבות לחשב את תשואת ההשקעה בנדל"ן, אולם הדרך הנכונה להשוואה הנה הצגת נתוני ההשקעה על בסיס נתונים אחיד.
כשאתם משקיעים את כספכם, אתם מצפים שבתום פרק זמן נתון תוכלו לקבל חזרה סכום גבוה מהסכום שהשקעתם.
התוספת לסכום ההשקעה הינה התשואה שלכם, וחלוקתה לתקופת ההשקעה הינה התשואה השנתית.
כמו במקרה שכזה – אם רכשתם בית במחיר של 100,000 דולר, יש לחשב בצד ההכנסות את סך כל שכר הדירה שמתקבל לאורך התקופה,
אליו להוסיף את פער המחירים בין הקנייה והמכירה, ומתוך סל ההכנסות לקזז את הוצאות הרכישה, הוצאות הניהול והתחזוקה של הנכס.
את סך הרווח הנקי יש לחלק לתקופת ההשקעה כדי לחשב את תשואת ההשקעה השנתית. על פי הנוסחה הבאה:
שכירות חודשית נטו X 12חודשים Xשנות אחזקה בנכס, לחלק לסכום ההשקעה.
לדוגמא:
רכשתם נכס ב- 100,000 דולר.
הוצאות הרכישה היו כ- 5,000 דולר נוספים (עו"ד, אגרות, בולים וכיו"ב).
בסה"כ השקעתם 105,000 דולר.
שכר הדירה השנתי הינו 16,800 דולר [1400 דולר לחודש].
מתוך זה הוצאות ניהול הנכס (על ידי חברה מקצועית), קרן תחזוקה (עבור תיקונים) ומיסים עירוניים, הינם 8,400 דולר שנתי [700 דולר לחודש].
יתרת התקבול נטו היא = 8,400 דולר לשנה.
כעבור 5 שנים במידה ותמכרו את הנכס ב- 135,000 דולר [על פי עליית המחירים הממוצעת ב- 5 השנים האחרונות בארה"ב.
רווח ההון מהמכירה יהיה בסך 30,000 שהוא ההפרש בין מחיר המכירה לסך עלות הקניה.
אליהם יש להוסיף את התשואה השוטפת נטו ב- 5 שנים בשיעור 42,000 דולר וסה"כ הרווח לתקופה יהיה 72,000 דולר, מחולק ל- 5 שנים שווה ל- 14,400 דולר לשנה.
רווח זה משקף תשואה שנתית ממוצעת של 13.71% לשנה.
לפי המפתח הבא: הכנסה נטו משכירות חודשית (=700) כפול 12 חודשים (=8400) כפול מספר השנים
להחזקת הנכס (5) לחלק למחיר ההשקעה (105,000) = 13.71% לשנה או 68.5% תשואה לאורך כל תקופת ההשקעה.
