בכתבה הבאה אמנה שני יתרונות עיקריים לרכישת נדל"ן בארה"ב לעומת רכישת נדל"ן בישראל הן מבחינה חוקית/משפטית והן מבחינה עסקית/כלכלית.
- תהליך רכישת הנכס:
תהליך רכישת הנכס בארצות הברית שונה בתכלית מתהליך הרכישה בישראל. במספר רב של מובנים הייתי מגדיר את תהליך הרכישה בארה"ב כתהליך בטוח יותר מתהליך הרכישה בישראל, דבר שמפיג מעט מן החששות של רכישת נכס מעבר לים.
אם הייתי צריך להצביע על הגורם העיקרי לסיבה שרכישת נדל"ן בארה"ב בטוחה יותר מישראל, ללא עוררין הייתי בוחר במוסד ה "TITLE COMPANY" (אשר אין לו כל מקבילה בישראל) שאת יתרונותיו אסביר ואפרט כאן.
TITLE COMPANY הינן חברות המוקמות אד הוק לביצוע עסקאות נדל"ן על כל סוגיו בארה"ב ולהעברה בטוחה של הנכס מן הקונה אל המוכר על כל המשתמע מכך.
חברות אלו הן ניטרליות לעסקה שתפקידן לדאוג לכל הצדדים שהם חלק מהעסקת הנדל"ן ולהוצאת העסקה לפועל באופן בטוח. חברות אלו מעסיקות עורכי דין ורואי חשבון המוסמכים ברישיון בלעדי הם המקבילים האמריקנים של עו"ד פה בישראל, אלא שבמקום לייצג צד אחד כמו בארץ (לקונה ולמוכר יש עו"ד שונה שמייצג אותם) בארה"ב הטייטל מייצגים את שני הצדדים – הרוכש והמוכר. הטייטל קאמפני חולשים על מספר נושאים עיקריים הקשורים ברוכש, במוכר ובכל מי שהוא צד בעסקה ובין היתר:
- אחראים לבדוק ולוודא שאין שעבודים או עיקולים על הנכס וכי הוא מועבר כשהוא נקי אל הקונה.
- אחראים לוודא שהמוכר הינו הבעלים הרשום של הנכס, ואינו מוכר נכס שאינו שלו.
- לוודא שהנכס עובר לקונה ללא חובות (חשמל, מים, ארנונה וכו').
- משמשים כנאמן לכספים ועליהם האחריות לוודא שכל מי שהינו צד בעסקה יקבל את כספו: המוכר, המחוז, המתווך וכו'
- אחראים על רישום הנכס על שם הרוכש במחוז (בטאבו) ומספקים את האישור הממוסמך על כך.
ביום סגירת העסקה כל צד אחראי למלא את חלקו בעסקה, לאחר שהטייטל בדק את חוקיות העסקה וכשירותה עם כל המשתמע מכך. כמו כן, יתרון עצום ברכישת נדלן בארה"ב הוא הביטוח שמקבל הקונה על רכישת הנכס וזאת על ידי כך שהחברה מנפיקה (title insurance) ומבטחת כל אחד מהצדדים שאכן אין בעיות בנכס, ברישום או שאין עיקולים הרובצים על הנכס ביום הסגירה ומייצרת וודאות לגבי מימוש העסקה, כך לדוגמר ככל שחברת הטייטל אישרה עסקה מסוימת והסתבר לאחר כמה שנים שהיה איזשהו חוב על הנכס מכל סוג וסכום שהוא, חברת הטייטל באמצעות הביטוח שהיא מספקת, תשלם באופן מיידי כל חוב שהיה קים על הנכס עד למועד הרכישה ולא נוטר על ידה במעמד העסקה. עלות הטייטל קאמפני והביטוח הינה זול יחסית לוודאות שהוא מייצר ועלותו כמה מאות דולרים בודדים (300-500).
פעולת הטייטל קאמפני חשובה, ולכן אין לוותר עליה. ישנם לא מעט משקיעים שאינם מודעים למנגנון זה, המונע הונאות נדל"ן בארה"ב, ופשוט מדלגים על השלב הזה. בארה"ב הרישום של הנכסים הינו בקאונטי (מחוז), וזה המקביל לטאבו הישראלי. הליך רישום בטאבו הישראלי יכול לערוך חודשים רבים ולפעמים אף שנים. בארה"ב הרישום בטאבו הינו מהיר ותוך מספר שבועות הנכס יירשם בקאונטי על שם הרוכש.
כדי לוודא שהנכס אכן יירשם על שם הרוכש, יש להיכנס לאתר הקאונטי בו נמצא הנכס, לשם הבהרה, הקאונטי הינו האזור בו נמצא הבית פיזית. נניח שארכוש בית בבאפלו ניו יורק, במחוז (קאונטי) שנקרא אירי. עם הכניסה לאתר קאונטי של אירי באינטרנט יהיה, ברוב המקרים, כפתור המוביל לרשימת נכסים.
ניתן למצוא בעלות בשני אופנים: חיפוש אחר בעלים על ידי הקלדת שם הרוכש או על פי כתובת הנכס. בפעולה פשוטה באינטרנט ניתן לראות מי הבעלים של כל בית ובית בארה"ב.
- נגישות מרבית למידע:
יתרון עיקרי נוסף הינו נגישות הציבור למידע מהימן ואיכותי.
בארה"ב לעומת ישראל המידע הכלכלי/חוקי/משפטי הוא עצום, שקוף וגלוי לגבי כל נכס שהוא. אין חולק כי מידע אמין ומבוסס הוא הכלי היחידי לקבלת החלטה מושכלת ונכונה.
בארה"ב לעומת ישראל, הכל נמצא ברשת, ובאתר של הקאונטי ניתן לראות גם את ההיסטוריה של הנכס המדובר, הנכסים ליד, בכמה נרכשו, בכמה נמכרו, מה מספר החדרים וכו'. חשוב לציין, כשרוכשים בית בארה"ב אין להקל ראש או לסמוך על המוכר או כל צד שלישי אחר שהוא לא אתם. לכן יש לבדוק טוב לפני כל צעד ולוודא כשירות העסקה, כדי שבסופו של דבר תמצאו את עצמכם עם נכס ולא עם נטל.
ארה"ב מאוד משוכללת מבחינה נדל"נית. לאחר היכרות עם עולם הנדל"ן האמריקני מבינים עד כמה מדינת ישראל מפגרת מבחינת עסקאות נדל"ן בהשוואה, בארה"ב, אם עושים הכל כמו שצריך, הסיכוי לקנות נכס מבלי שיהיו בפניך כל הנתונים שלו הוא אפסי עד לא קיים.
הדבר מצריך יכולת התמצאות וניסיון באתרים השונים אך עם מעט צריכת מידע עדכני ותרגול ניתן בקלות לסגל לעצמכם את כושר ההתמצאות הנדרש לכך.
